Изминалата 2022 г., беше една от най-интересните, изпълнени с много предизвикателства, години за пазара на недвижими имоти в България. Положителната тенденция на силен ръст на пазара през 2021 г., премина и в 2022 г. От данните, които ще видим по-долу, личи че това са едни от най-силните година за имотния пазар след световната финансова криза. Отчете ни са рекорден брой сделки, следствие на високото търсене, което на свой ред повиши значително цените на имотите през 2022 година. Но дали пикът на цените е достигнат?
Сегментът ваканционни имоти също не прави изключение. Значително по-достъпните цени на имотите в курортните зони, в сравнение с тези в големите градове, за поредна година привлякоха голяма част от търсещите убежище за спестяванията си. След като години наред пазарът на ваканционни имоти беше със значително по-ниска активност, следствие на отдръпването на руските купувачи, в последните две-три години той изживява своя ренесанс. Отново благодарение на българските купувачи, които са основните инвеститори този сегмент.
Началото на годината започна с две много силни тримесечия в почти всички курортни райони. Възходящия тренд на пазара от 2021 г., продължи и в началото на 2022 г., със значителен ръст в броя на сделките, а съответно и на цените спрямо същите периоди на предходната година. През третото тримесечие на годината обаче пазарът промени своята посока и отбеляза забавяне в броя на сключените сделки и значително намаляване в обемите през последното, спрямо предходната година. Ако през 2021 г., пазарът бележи значително увеличение спрямо предходните две години, то през второто полугодие на 2022 г., той е вече е с отрицателни стойности спрямо 2021 г.
Анализ на пазара на морски имоти през 2022 г.
Традиционно пазарът на морски имоти в България е по-силен спрямо другите пазари за ваканционни имоти. През 2022 г., най-голям интерес има към недвижимости в централната част на Черноморието и по-специално в района на община Несебър. Това е един от малкото курортни района, в които също има забавяне в ръста на сделките с недвижими имоти през втората половина на година, но въпреки това те се увеличават, дори с минимални стойности, на годишна база спрямо съответните периоди на 2021 г. По-долу ще разгледаме данните за обема на сключените сделки и цените на ваканционните имотите в най-предпочитание дестинации за отдих.
Трябва да направим едно уточнение относно цитираните данни в анализа – ако броят на сделките са извадка от официалните данни на Агенцията по вписванията и може да се твърди че са точни, то посочените ценови нива представляват усреднени офертни стойности пресметнати чрез анализ на данни от различни източници (портали, данни от партньори и лична база) и не може да се считат за напълно точни, а по-скоро могат да послужат за ориентир как се движи пазарът. Също така, трябва да се вземе предвид и факта, че действителните сделки се изповядват на различни цени от офертните и съответно същата трябва да бъде коригирана (обикновено с 5-10%).
Северно Черноморие
За района на Северното Черноморие най-търсените дестинации са Каварна, Балчик и курортните зони около Варна – Златни Пясъци, Св.св. Константин и Елена.
Балчик
Средни ценови нива на недвижимите имотите за района на Балчик
Цените на недвижимите имоти в района на Балчик достигат най-високи стойности в края на годината, като средната цена за кв.м., при апартаментите достига нива от 900 евро за кв.м., спрямо средна цена от 800 евро за кв.м, през третото тримесечие и 750 евро за кв.м., средна цена през 2021 г. Едностайните апартаменти (тип студио) се предлагат при средната цена от 960 евро за кв.м. Средната офертна цени на студията за продажба достига 43 хил. Евро.
При най-масово купуваните двустайните апартаменти средната цена вече е 920 евро за кв.м. Ако в средата на годината на пазара имаше достатъчно апартаменти на цени между 35 и 45 хил. евро., то в края на годината такива се намираха трудно и средната цена на офертите за продажба вече е на равнища от около 65 хил. евро.
Въпреки че тристайни апартаменти са най-малко търсени, цените и при тях отбелязаха ръст, достигайки средни нива от 890 евро за кв.м. През 2022 г., къщите в района на Балчик се предлагаха на средна цена от 950 евро за кв.м.
Статистически данни за брой сделки в Балчик
През 2022 г., сделките с имоти нарастват с 39,5% през първото тримесечие (Q1) и с 30,5% през Q2, спрямо същите два периода на 2021 г. През последните две тримесечия на 2022 г., обаче се наблюдава спад спрямо същите периоди на 2021 г., съответно с -1,86% през Q3 и -18,4% през Q4. На годишна база през 2022 г., броят на сделките се увеличава с 6,3% спрямо 2021 г.
Брой сделки с недвижими имоти в Балчик 2021 - 2022
Таблица 1: Брой вписани сделки в служба АВ Балчик – продажби 2021/2022 г.
Варна
Средни ценови нива на недвижимите имотите за района на Варна
Курортните зони на Варна – Златни Пясъци, Св.св. Константин и Елена, м-т Ален Мак, к. к Чайка, Галата – са местата, на които могат да се намерят ваканционни имоти за покупка. През 2022 г., средната офертна цена на апартаментите обявени за продажба в тези райони вече надхвърлят 1200 евро за кв.м. Най-високи са те за района на Св.св. Константин и Елена, където в края на годината вече надвишаваха 1400 евро за кв.м. По-достъпни са цените в района на Златни пясъци, където ваканционен имот може да се намери на средна цена около 1050 евро за кв.м., а в районите на Чайка и Ален Мак, за около 1200 евро за кв.м.
Статистически данни за брой сделки във Варна
През 2022 г., сделките с имоти във Варна нарастват с 34,6% през първото тримесечие и с 10,6% през второто, спрямо същите два периода на 2021 г. Също както в района на Балчик и тук през последните две тримесечия на 2022 г., се наблюдава спад спрямо същите два периоди на 2021 г., съответно с -8,4% през Q3 и -8,5% през Q4. На годишна база през 2022 г., общия брой на сделките се увеличава с едва 3,46% спрямо 2021 г., когато имаше увеличиха с 24% спрямо общия брой сделките през 2020 г.
Брой сделки с недвижими имоти в Балчик 2021 - 2022
Таблица 2: Брой вписани сделки в служба АВ Варна – продажби 2021/2022 г.
Централно Черноморие
През 2022 г., районите в централната част на българското Черноморие – Несебър, Свети Влас, Слънчев бряг – бяха най-предпочитани за покупка на ваканционен имот. Община Несебър е една от малкото, в които прирастът в броят на сделките на годишна база остана положителен спрямо предходната 2021 г. На фона на силното търсене през 2022 г., цените на имотите в района на Несебър достигнаха средни стойности от около 1000 евро за кв.м., при апартаментите, до като през 2021 г., същите се предлагаха на средни нива между 750 – 800 евро
Средни ценови нива на недвижимите имотите за района на Несебър.
Едностайни апартаменти (студио) в района се предлагаха за продажба на средна цена 950 евро за кв.м. При двустайни апартаменти – средната офертна цени за кв.м. беше около 1050 евро, а при тристайни апартаменти – около 1100 евро за кв.м.
Къщи – средна продажна цена 280 хил. евро. Средна цени на кв.м. 1 060 евро. Ръстът на офертните цени на апартаментите в района за една година е около 200 евро.
В този район имоти на най-достъпни цени се намират в Слънчев бряг. През 2022 г., средната офертна цена на апартаментите надхвърли 850 евро за кв.м., докато през 2021 г., можеха да се намерят на значително по-ниски цени от 650 евро за кв.м. Ако се върнем 3-4 години назад, то офертите бяха на още по-ниски нива (около 500 евро за кв.м.).
Малко по-различни са нещата в град Несебър, където средната офертна цена на апартаментите е малко над 1000 евро за кв.м. При най-търсените двустайни апартаменти, в края на годината цените варираха около 1050 евро за кв.м., а при тристайните достигнаха 1100 евро за кв.м.
Сходна беше ситуацията с цените на имотите и в Свети Влас. Средната офертна цена на студията гонеше 1000 евро за кв.м., а при двустайните и тристайните почти 1100 евро за кв.м. Съпоставимо с 2021 г., когато най-масово сделки се осъществяваха с двустайни апартаменти на средна оценка около 50 хил. Евро, то през 2022 г., купувачите плащаха средно по 60 хил. евро., а за тристайните най-често между 80 – 90 хил. евро. Къщи и вили в района се намираха на средни цени близки до 1200 евро за кв.м. Тези ценови нива не бяхме виждали от силните периоди, когато пазарът на ваканционни имоти се движеше от засиления интерес на руските купувачи.
В края на 2021 г., Диневи стартираха нов голям проект „Етъра 4”, който предвижда изграждането на 159 апартамента. Това е един от малкото нови проекти в района, който ще допринесе за “освежаването” на пазара, тъй като през последните години новото строителство беше много малко. В момента на пазара се предлагат основно имоти на вторичен пазар.
Статистически данни за брой сделки в района на Несебър
В АВ Несебър през 2022 г., са вписани общо 10008 сделки спрямо 7294 сделки през 2021 г., което представлява ръст от 37,2% на годишна база. През първото тримесечие на годината има увеличение с 104,6% (1438 сделки) спрямо съответния период на 2021 г., когато са реализирани 703 сделки. През следващите три тримесечия на 2022 г., прирастът спрямо 2021 г., намалява както следва – Q2 прираст 87,6%; Q3 прираст 20,8%; Q4 прираст 3,4%. През 2022 г., най-много сделки са реализирани през третото тримесечие – общо 3107 спрямо 2572 за същия период на предходната година. В АВ към община Несебър се вписват сделките за всички население места – с. Равда, гр. Несебър, с. Кошарица, к. к. Слънчев бряг, гр. Свети Влас, Елените, както и околните села.
Брой сделки с недвижими имоти в Несебър 2021 - 2022
Таблица 3: Брой вписани сделки в служба АВ Несебър – продажби 2021/2022 г.
Южно Черноморие
И през 2022 г., Южното Черноморие беше една от предпочитаните дестинации за лятна почивка и покупка на ваканционен имот. Но въпреки ръста на сделките в първите две тримесечия, във втората половина на годината се усети отдръпването на купувачите от пазара и сделките намаляха спрямо същия период на предходната година.
Средни ценови нива на имотите за района на Бургас
В курортните зони на Бургас (Сарафово, Крайморие) средната офертна цена за кв. м., при ваканционните апартаменти достигна 1100 евро. Студията в тези райони се продаваха на цени между 35-45 хил. Евро. Двустайни апартаменти на средни офертни цени 65-75 хил. Евро, а тристайните средно около 120 хил. евро.
Средни ценови нива на имотите в Созопол
Созопол предлага най-голям избор за покупка на ваканционен имот в района на Южното Черноморие. Поради голямото търсене през 2021 и 2022 г., новото строителство се изчерпа. В момента в Созопол се предлагат основно имоти на вторичния пазар. В края на годината “Грийн Лайф” стартираха нови два проекта с апартаменти Парк Сайд и Сикрет Гардън, както и продължение на линията с вили Грийн Лайф Таунхаусес, които се предвижда да бъдат завършени през лятото на 2023 г. Силния интерес към района и голямото търсене на имоти повиши средните цени за двустайните апартаменти до 1200 евро за кв.м., а на тристайните почти до 1300 евро за кв.м. Къщи и вили се намираха на средна офертна цена 1500 евро за кв.м. На пазара се предлагаха и оферти от 100 хил. Евро, но най-голям избор на такива имоти имаше в диапазона 150-200 хил. Евро. Малко по-достъпна дестинация в близост е Черноморец, където могат да се намерят апартаменти с 100-200 евро по-ниски цени за кв.м.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Бургас
На годишна база общия брой на сделките през 2022 г., в този район спада с 1,9% на 8241, спрямо 8399 сделки през 2021 г. Началото на годината започна силно и за Q1 бяха отчетени общо 1679 сделки, спрямо 1423 сделки през 2021 г., което представлява увеличение с 18%. Увеличението на сделките имаше и през второто тримесечие, но третото и четвъртото тримесечие са с отрицателен прираст, тъй като сделките намаляват спрямо същите два периода на 2021 г., съответно с -14% за Q3 и с -11,3% за Q4.
Брой сделки с недвижими имоти в Бургас 2021 - 2022
Таблица 4: Брой вписани сделки в служба АВ Бургас – продажби 2021/2022 г.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Царево
Малко по на юг, в община Царево, цифрите показват 6% ръст в общия обем на сделките през 2022 г., през която има 1504 вписвания, спрямо 1419 през 2021 г. През първите три тримесечия на 2022 г., се отчете нарастване в обема на реализираните сделки спрямо съответните периоди на 2021 г., както следва – Q1 увеличение с 41,3%, Q2 увеличение с 34,2%, Q3 увеличение с 4,4%. Но през последното тримесечие има намаление с 27,6% спрямо Q4 на 2021 г.
Брой сделки с недвижими имоти в Царево 2021 - 2022
Таблица 5: Брой вписани сделки в служба АВ Царево – продажби 2021/2022 г.
Анализ на пазара на планински имоти през 2022 г.
Три са основните дестинации в планинските райони на България, към които е насочен интереса на купувачите – Банско, Боровец и Пампорово.
Банско
Банско е най-популярната планинска дестинация, предлагаща най-голям избор от имоти за продажба. През 2021 г., пазарът отчете засилен интерес от страна на купувачите и цените започнаха да се показват, достигайки до средни офертни стойности 650 евро за кв.м., а през 2022 г., се доближиха до 800 евро за кв.м. Ако през 2021 г., двустаен апартамент се намираше на средна цена около 40 хил. евро, то през 2022 г., то средната офертна цена на такива апартаменти надминаваше 50 хил. Евро. Средната офертна цена на къщите надмина 1000 евро за кв.м. За продажба се предлагаха варианти в широк ценови диапазон, но средната офертна цена надминаваше 250 хил. Евро.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Разлог
Статистиката от Агенцията по вписванията в Разлог показват спад с 3,3% в общия брой сделки през 2022 г., спрямо 2021 г. Както при повечето региони в първите два периода Q1 и Q2 има увеличение на сделките със съответно – 16% и 8,3%, спрямо същите два периода на 2021 г. Но Q3 и Q4 има спад, който надминава увеличението от първите два периода и така се получи общ спад на годишна база. През 2022 г., са реализирани общо 2894 сделки, спрямо 2993 сделки през 2021 г.
Брой сделки с недвижими имоти в Разлог 2021 - 2022
Таблица 6: Брой вписани сделки в служба АВ Разлог – продажби 2021/2022 г.
Боровец
В една от най-скъпите дестинации за покупка на ваканционен имот Боровец, през 2022 г., се предлагаха за продажба предимно апартаменти, като най-голям беше изборът на едностайни и двустайни. През 2022 г., средната офертна цена за тези жилища надмина 1300 евро за кв.м., а при къщите достигна 2200 евро за кв.м.
Броят на сделките в АВ Самоков, към която се отнася Боровец, през 2022 г., намаляват с 5,5% на годишна база спрямо 2021 г. Тук увеличение в обема на сделките има единствено през Q2 с 7,2% спрямо Q2 а 2021 г.
Брой сделки с недвижими имоти в Самоков 2021 - 2022
Таблица 7: Брой вписани сделки в служба АВ Самоков – продажби 2021/2022 г.
Пампорово
В Пампорово е най-слабо търсенето ваканционен имот в планината. Въпреки това тук имаше ръст на цените, като средната продажна цена за апартаменти с една спалня надхвърли 45 вил. Евро, при 700 евро средна цена за кв.м. Студията се предлагаха на средна цена от 600 евро за кв.м., а тристайните достигнаха около 800 евро за кв.м.
Благодарение на увеличението с 27% в броя на сделките през второто тримесечие, 2022 г., отбеляза цялостен ръст с 1,2% на годишна база спрямо 2021 г. През 2022 г., в тази община са реализирани общо 441 сделки спрямо 436 сделки през 2021 г. Както се вижда, обемът на продажбите в този район е значително по-малък спрямо другите два планински района.
Брой сделки с недвижими имоти в Чепеларе 2021 - 2022
Таблица 8: Брой вписани сделки в служба АВ Чепеларе – продажби 2021/2022 г.
Ако погледнем анализа на пазара през 2021 година, ще забележим, че се засилва интересът към ваканционните имоти, цените се покачват и обемът на сделките се увеличава значително спрямо предходните години. Докато през 2022 г., цените бележат най-значителен ръст, но пък във втората част на годината сделките спадат почти във всички региони спрямо 2021 г. Спад в обема на сделките по продажби на имоти се наблюдава и в другите райони на България, както и в столицата, в резултат на което през 2022 г., те спадат на общо 242 624 спрямо 247 937 през 2021 г., или с 2,14% на годишна база.
Тази статия е с чисто информационна цел и не представлява препоръка за покупко-продажба на недвижим имот. Всички „материали“ (включително снимки, графики, текстове), са собственост на нашата компания, поради което са защитени от Закона за авторското право на Република България. При копиране на „материали“ се прилагат общите правила и условията за ползване.
Използвани източници:
Агенция по вписванията https://www.registryagency.bg/bg/registri/imoten-registar/statistika/