Етапите, през които се преминава при покупка на ваканционен имот са следните:
1. Подбор на ваканционен имот. Ако Вие не можете сами да откриете това, което търсите, ние можем да Ви помогнем с подбора. Изпратете ни основните критерии на имота, който търсите, чрез формата за запитване по-горе и ние ще се свържем с Вас.
2. Организиране на оглед. След като сте подбрали имоти, ние ще организираме оглед в удобен за вас момента, за да може да се запознаете с имота на място.
3. Избор на имот. Една от най-важните стъпки е да направите правилен избор на ваканционен имот. За целта ние ще Ви помогнем със съвети, като няма да Ви спестим недостатъците, за които знаем.
4. Договаряне на условия и цена. След като сте направили своя избор, ние ще преговаряме със собственика относно условията по сделката, и ще договорим цената, която сте готови да платите.
5. Плащане на депозит. На този етап трябва да се плати “стоп капаро”, за да бъде спрян имота от продажба. Размерът зависи от цената на имота, но най-често той е в размер на 1000 евро.
6. Проверка на имота. Един от най-отговорните етапи, е да бъде установено дали имотът има вещни тежести или съдебни възбрани.
7. Предварителен договор. Етап, който е препоръчителен но не задължителен. Собственикът може да пойска плащане на част от продажната цена (10%), преди да започне подготовка на документите. За това е добре да бъде сключено предватрително споразумение. Съгласно чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да се сключи в писмена форма. В него се описват условията, при които ще бъде финализирана сделката чрез нотариално заверен договор (Нотариален Акт), права и задължения на страните, начинът на плащане, срокове, неустойки и т.н.
8. Подготовка на документи. След като бъде подписан предварителен договор и купивача е платил част от цената, то продавача трябва да се снабди с документи необходими за финализиране на сделката пред нотариус. Обикновено сделката се финализира в срок от 1 месец, но това може да стане и в по-кратки срокове, тъй като докуементите могат да бъдат издадени чрез експресна поръчка. На този етап се подготвя проект за Нотариален Акт.
9. Финализиране на сделката. Последният етап е подписване на окончателен договор за покупко-продажба чрез нотариална заверка (Нотариален Акт), чрез който продавача прехвърля собствеността на имота на купувача. Задължително е в деня на сделката да бъде направена втора проверка на имота за липса на тежести и възбрани. Купувача може да изиска от продавача да предостави “Удостоверение за вещни тежести” (УВТ) в деня на сделката, което е издадено в същия ден, или да извади сам такова от Службите по вписванията.
10. Деклалиране на имота след покупка. След като имотът е придобит, то същи следва да бъде деклариран в данъчната служба по местонахождение на имота, чрез подаване на данъчна декларация по чл. 14 от ЗМДТ . Това е задължение на нови собственик, за което носи отговорност. Законовият срокът, в който придобитият имот следва да бъде деклариран е 2 месеца от дата на сделката.

1. Местен данък. Това е данък, който се заплаща еднократно при придобиване на недвижимо имущество по възмезден начин съгласно чл. 49, ал. 1 от ЗМДТ, и се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот. Основа за неговото изчисляване е стойност на сделката или данъчната оценка. В различните общини той е различен. За морските и планинските райони той варира от 2% до 3%.
2. Нотариална такса. Тя се изчислява по тарифите за нотариалните такси съгласно Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
3. Такса вписване на сделката. Подписаната пред нотариус сделка подлежи на регистриране (вписване) в Агенцията по вписванията, за което се дължи държавна такса, която е в размер на 0,1% върху продажната цена.
4. Комисионна за посредника. Възнаграждението, което купувача дължи на посредника може да е различно, а може и да няма такова. Обикновено размерът на комисиона е около 2% – 3%.
5. Такса за банков превод. Съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ), в брой не могат да се плащат повече от 10,000 лева, за това сумата за покупко-продажбата на имота следва да бъде преведена по банков път, за което се дължи банкова такса.

На първо място, трябва да решите коя дестинация предпочитате най-много – море или планина. Изборът на ваканционни имоти е голям но има много детайли, с които трябва да се запознаете преди да направите своя избор. Трябва да се запознаете добре с района, с каква инфраструктура и удобства разполага. Също така е добре да знаете подробности за комплекса, в който се намира имота, как се поддържат общите части, размерът на таксата, която се заплаща за обслужване и много други. Ние познаваме добре пазара и можем да Ви помогнем с избора на ваканционен имот.

Тъй като повечето ваканционни имоти са част от големи комплекси (ваканционни селища) от затворен тип, които разполагат с инфраструктура – басейни, градини със зелени площи, площадки, жива охрана и много други – то поддръжката е особено важна, за да бъде осигурен комфорта на всички обитатели. Именно за това инвеститорът, който е собственик на земята, върху която е построен комплексът, или външна фирма за фасилити мениджмънт, събират ежегодно такса от всички собственици. Определено един добре поддържан комплекс е по-доброто инвестиционно решение, от такъв без поддръжка.

Тъй като в повечето случаи ваканционните имоти се намират в жилищни комплекси от затворен тип, то управлението на общите им части се урежда съгласно разпоредбите на чл.2 от ЗУЕС (закона за управление на етажната собственост). Съгласно закона, отношенията по поддръжка се уреждат в писмен договор с нотариална заверка, между инвеститора и собствениците на индивидуални обекти в сградата. Когато взаимоотношенията се регламентират по подобен начин, то от тук следва и техния задължителен характер. За това е добре в процеса на преговори да бъдат договорени и условията по договора за поддръжка и управление на общите части.

Продажбата на недвижим имот в България изисква внимателна подготовка и събиране на специфични документи, за да се осигури законността и успешното приключване на сделката. В последните години бяха въведени нови изисквания, свързани с енергийната ефективност на сградите, които също трябва да бъдат взети предвид.

 

Основни документи при продажба на имот:

 

Документ за собственост: Това е основният документ, удостоверяващ правото на собственост върху имота. Най-често това е нотариален акт, но може да бъде и договор за покупка от общината или държавата, договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, постановление за възлагане или съдебно решение.

 

Кадастрална схема или скица на имота: Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). За райони без влязла в сила кадастрална карта, скицата се издава от съответната община. Важно е да се отбележи, че кадастралната схема няма срок на валидност, ако няма промени в данните, докато скицата от общината е валидна 6 месеца от издаването.

 

Удостоверение за данъчна оценка: Този документ се издава от службата "Местни данъци и такси" в общинската администрация по адрес на имота. Удостоверението трябва да бъде издадено в същата календарна година и да удостоверява липсата на неплатени данъчни задължения.

 

Удостоверение за вещни тежести: Познато още като удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, този документ се издава от Агенцията по вписванията и съдържа информация за всички вписвания по партидата на имота в Имотния регистър. Препоръчително е да бъде издаден непосредствено преди сделката, като периодът на проверката да обхваща поне 10 години назад.

 

Удостоверение за семейно положение на продавачите: Издава се от ЕСГРАОН и е препоръчително да бъде актуално към датата на продажбата, за да се гарантира точността на информацията.

 

Удостоверение за наличие или липса на публични задължения: Издава се от Националната агенция за приходите (НАП) и удостоверява дали продавачът има неплатени публични задължения. Валидността на този документ е 1 месец.

 

Платежни документи за платени консумативи и режийни разходи: Макар и не задължителни по закон, е обичайна практика да се представят платени сметки за ток, вода, отопление, газ и такси за поддръжка, за да се увери купувачът, че няма непокрити задължения.

 

Сертификат за енергийна ефективност: Съгласно последните изменения в Закона за енергийната ефективност, при продажба на сгради или самостоятелни обекти в сгради е задължително представянето на сертификат за енергийна ефективност. От 1 януари 2025 г. сертификатът за енергийната ефективност е ключов компонент при изготвяне на оценки на недвижимите имоти, за това оценителите са задължени да включват в свойте доклади. Наредба РД-02-20-3 от 9 ноември 2022 г. определя минималните изисквания за енергийните характеристики на нови и съществуващи сгради в България. Тя въвежда задължителни стандарти за енергийна ефективност, които трябва да бъдат спазвани при проектирането, строителството и обновяването на сгради. Сертификат за енергийна ефективност е задължителен за новите сгради, както и за недвижими имоти след основен ремонт или реконструкция.

Строителни книжа за ново строителство: При продажба на новопостроен имот е необходимо да се представят разрешение за строеж, инвестиционен проект, актове, удостоверяващи степента на строителство, и удостоверение за въвеждане в експлоатация.

 

Удостоверение за търпимост: За строежи, извършени преди 31.03.2001 г. без налични строителни книжа, се издава удостоверение за търпимост от съответната община, което удостоверява, че сградата не подлежи на премахване. Удостоверение за идентичност на имота или административен адрес: При установени несъответствия в данните за имота е възможно да се изиска такова удостоверение.

 

Справка за липса или наличие на заведени изпълнителни дела: При съмнения за задължения на продавача към трети лица, купувачът може да изиска тази справка от Централния регистър на длъжниците, воден от Камарата на частните съдебни изпълнители.

 

Писмо за заличаване на ипотека: Ако върху имота има вписана ипотека, кредиторът трябва да издаде писмо с ангажимент за заличаването ѝ преди или по време на сделката.

 

Съдебно разрешение при продажба от непълнолетно лице или лице под запрещение: В такива случаи е необходимо съдебно разрешение от Районния съд по местоживеене на собственика, което съдържа условията за извършване на сделката, включително цената и начина на плащане.