Пазарен анализ на ваканционните имоти през Q3 на 2023 година
Пазарен анализ, Ваканционни имоти | 03.11.2023
Изминалите 2021-а и 2022-а бяха едни от най-динамичните години за пазара на имоти в България. Тенденцията на силен ръст, която беше продиктувана от голямото търсене на имоти през 2021 г., оказа голямо влияние и върху сегмент ваканционни имоти, което продължи и през 2022 г. Но, в усилията си за борбата с високата инфлация, централните банки, начело с ЕЦБ и ФЕД, промениха рязко своята политики и през 2023 година ние вече сме свидетели на най-високите лихвени нива от десетилетия. Това оказа охлаждащо влияние на пазара и към Q3 на 2023 г., трендът на сделките вече е с низходяща посока. Въпреки това за момента цените на ваканционните имоти запазват своите нива.
От данните, които ще видим по-долу може да се направи извод, че най-силните година за пазара на ваканционни имоти може и да са отминали и възникват въпроси, върху които трябва да се помисли. Ако повишението на цените на имотите е достигнало своя пик през 2022 година, в следствие на рекордния брой сделки, то какво следва ако се очаква търсенето да спадне под предлагането?
Началото на 2022 г., започна с две много силни тримесечия в почти всички курортни райони на България, но през третото тримесечие пазарът промени своята посока и отбеляза забавяне в броя на сключените сделки. Това продължи и през последното тримесечие на 2022 г, когато броят на сделките намаляха значително.
Каква е ситуацията в момента?
Към края на м. Септември 2023-а, на годишна база трендът на пазара е с низходяща посока. Ако през 2021 г. и първото полугодие на 2022 г., пазарът бележеше значително увеличение спрямо предходните години, то след второто полугодие на 2022 г. до сега, той е вече е с отрицателни стойности почти във всички курортни зони на страната. Спадът на сделките за момента обаче не оказва влияние на цените. Основните купувачи на ваканционни имоти остават българите, но и интересът от страна на чуждите граждани се запазва на значително високи нива, като все повече руснаци избират България за втори дом.
Анализ на пазара на морски имоти през Q3 2023 г.
Панорамна морска гледка към Стария Несебър, от балкона на вила в комплекс Венид Еко Вилидж.
Aвтор: Zelanos Realty Solutions
Когато става дума за ваканционен имот в съзнанието на мнозина изниква картината – слънце, пясък и море. Ето защо в България най-голям е интересът към пазара на морски имоти. Ако през изминалата 2022 година най-голям интерес имаше към недвижимите имоти в централната част на Черноморието, то през 2023-та в този район има солидно намаление в обема на сделките. Съща е ситуацията и с имотите в планинските курорти, в районите на Банско и Боровец. Най-голям е обаче спадът на сделките в община Царево. Това е един от курортните района на страната, върху който негативния тренд на пазара оказва по-голяма влияние.
Трябва да направим следното уточнение относно цитираните данни в анализа – ако броят на сделките са извадка от официалните данни на Агенцията по вписванията и може да се твърди че са точни, то посочените ценови нива представляват усреднени офертни стойности пресметнати чрез анализ на данни от различни източници (портали, данни от партньори и лична база) и не може да се считат за напълно точни, а по-скоро могат да послужат за ориентир как се движи пазарът. Също така, трябва да се вземе предвид и факта, че действителните сделки се изповядват на различни цени от офертните и съответно същата трябва да бъде коригирана (обикновено с 5-10%).
Северно Черноморие
Районът на Северното Черноморие обхваща курортите и градовете на север от град Варна, до границата с Румъния. Най-популярните дестинации за покупка на ваканционен имот в този район са гр. Каварна, гр. Балчик (област Добрич) и курортните зони в периферията на морската столица Варна – Златни Пясъци, Св.св. Константин и Елена, Дружба.
Балчик
Средни ценови нива на недвижимите имоти в района на Балчик
Към Q3 на 2023 г., цените на недвижимите имоти в района на Балчик задържат достигнатите към края на 2022 г., средни цени от 900 евро за кв.м. – спрямо средна цена от 800 евро за кв.м, през второто тримесечие на 2022 г., и 750 евро за кв.м., средна цена през 2021 г. Търсенето на едностайните апартаменти (тип студио) се повиши и средната им стойност вече достига 1030 евро, спрямо средната цена от 960 евро за предходната година. Цените са в широки диапазон – от 28 до 100 хиляди евро.
При двустайните, които обикновено са най-предпочитания тип апартаменти, средната цена се запазва на нива около 920 евро за кв.м. Сходна е ситуацията и при тристайни апартаменти, при които средните ценови нива се запазват, дори отбелязват леко понижение до 870 евро за кв.м. спрямо 890 евро за кв.м. през 2022 г.
Цените на къщите и вилите в района на Балчик също са нараснали с 100 евро за кв.м., като през Q3 na 2023 година те вече достигат 1050 евро, прямо средна офертна цена от 950 евро за кв.м. през 2022г.
Статистически данни за брой сделки в Балчик
На годишна база, всяко от първите три тримесечия на 2023 г. бележи спад спрямо същите периоди на 2022 г. През Q1 на 2023 г., спадът на сделките спрямо Q1 на 2022 г., е с почти -12%.През Q2/2023 сделките намаляват до 332 спрямо 381 през Q2/2022 – или спад с -14,7%. На-голям спа има през Q3/2023 когато сделките намаляват на 326 прямо 422 сделки през Q3/2022 – или спад с -29,4% на годишна база. На годишна база общия спад на сделките за първите три периода на 2023 г., спрямо 2022 г., представлява -19%.
Графика 1: Брой вписани сделки в служба АВ Балчик – продажби 2021/2022/2023 г.
Варна
Средни ценови нива на недвижимите имотите за района на Варна
Най-популярни за покупка на ваканционен имот в района на Варна, са курортите Златни Пясъци, Св.св. Константин и Елена, м-т Ален Мак, к. к Чайка, Галата – в който има голямо разнообразие от апартаменти и къщи. Към Q3/2023 г., средните офертни цени на апартаментите, в този район, продължават положителния тренд и вече надхвърлят 1350 евро за кв.м. Най-голямо увеличение има при цените на апартаментите в Св.св. Константин и Елена, където към Q3 тe вече надвишават 1600 евро за кв.м., или за период от една година повишението е с около 200 евро за кв.м. По-достъпни остават апартаментите в района на Златни пясъци, където ваканционен имот може да се намери на средна офертна цена от 1200 евро за кв.м.
Статистически данни за брой сделки във Варна
През първото и второто тримесечие на 2023 г., сделките с имоти във Варна намаляват спрямо същите два периода на 2022 г., но през третото тримесечие се наблюдава ръст спрямо Q3/2022. През Q1 на 2023 година спадът в броя на сделките е с -23%, съпоставено с Q1 на 2022 година. През Q2 темпът на намаление намалява и спадът е само с -14%, докато през Q3/2023 вече се наблюдава повишение на сделките с 11% спрямо същия период на 2022 г. За района на Варна общия спад на сделките за първите три периода на 2023 г., спрямо 2022 г., представлява -8%.
Графика 2: Брой вписани сделки в служба АВ Варна – продажби 2021/2022/2023 г.
Централно Черноморие
Средни ценови нива на недвижимите имотите за района на Несебър.
Община Несебър е един от курортните райони, в който пазарът на ваканционни имоти отбеляза значителен прогрес през 2021 и през цялата 2022 г, както при ръста на цените, така и по брой вписани сделки. На фона на почти всички останали общини, при които в края на 2022 година започна значителен спад на сделките, то Несебър беше изключение. Това се дължи основно на факта, че градовете Несебър, Свети Влас и Слънчев бряг – бяха едни от най-предпочитани за покупка на ваканционен имот. Тенденцията на ръст се запази дори през Q1 на 2023 година. Но негативният тренд, в броя на сделките настъпи през второто тримесечие и продължи и през третото тримесечие на 2023 г. И така, на годишна база две поредни тримесечие в община Несебър наблюдаваме спад в броя на сделките.
Въпреки значителното понижение на сделките с имоти в този район, цените остават на рекордно високи нива и към края на лятото средната цена за апартаментите варира в диапазона 1000-1050 евро за кв.м. или около 55000 евро средна офертна цена.
При едностайните апартаменти (студио) цените за кв.м. достигнаха 1000 евро за кв.м., при средна цена 950 евро за кв.м. през 2022 г. За най-търсените двустайни апартаменти – средната офертна цени за кв.м. се задържа на ниво около 1050 евро, а при тристайни апартаменти има леко покачване на цените с около 50-60 евро за кв.м., достигайки средна офертна цена от 1150 евро за кв.м. Къщите в района се предлагат вече на средни цени от 1200 евро за кв.м., спрямо 1 060 евро за кв.м. през 2022 година. В община Несебър този тип имоти могат да се намерят на цени в широк диапазон, като най-предлагани са тези между 150,000 – 350,000 евро.
Статистически данни за брой сделки в района на Несебър
АВ Несебър стартира първото тримесечие на 2023 година с ръст на сделките – 1524, което е увеличение с 6% съпоставено с 1438 сделки през Q1 на 2022 г. Но следващите два тримесечни периода се оказват негативни, като спадът през Q2 и Q3 е с цели -30%, спрямо същите два периода на 2022 г. Към АВ на община Несебър се вписват всички изповядани сделките с имоти в населените места с. Равда, гр. Несебър, с. Кошарица, к. к. Слънчев бряг, гр. Свети Влас, Елените, както и околните села. На годишна база в този район, спадът за периода до края на Септември на 2023 г., спрямо 2022 г., представлява цели -21%.
Графика 3: Брой вписани сделки в служба АВ Несебър – продажби 2021/2022/2023 г.
Южно Черноморие
Южното Черноморие e една от предпочитаните дестинации за покупка на ваканционен имот и през изминалите две години броят на сделките в този район нараснаха значително. В края на 2022 г., обаче се усети отдръпването на купувачите от пазара, което премина и в новата 2023-та. За деветмесечието на 2023 година, обемът на реализираните сделки намаляха най-много в процентно отношение именно в най-южната част на Черноморието.
Плаж “Каваците” в Созопол. В района се намират няколко затворени комплекса, най-големият сред които е Грийн Лайф.
Средни ценови нива на имотите за района на Бургас
Цените на имоти в курортните зони на Бургас (Сарафово, Крайморие) задържат средните офертни нива за кв.м., около 1150 евро. Към Q3 студията в райони се предлагат на цени в широк диапазон 25-75 хил. евро – на средна цена от 1200 евро за кв.м. Изборът при двустайните апартаменти е по-голям, като най-масово предлаганите жилищата от този тип са в ценовия диапазон 55-75 хил. евро, при средна цена от 1180 евро за кв.м. При тристайните апартаменти средната цена за кв.м. е 1200 хил. евро., като средна офертна цена на обявените за продажба жилища е 125 000 евро.
Средни ценови нива на имотите в Созопол
Созопол е най-големият локален пазар на Южното Черноморие, тъй като изборът на ваканционен имот в курортния град е най-голям. Големият интерес към района повиши повиши значително цени на имотите, като към края на летния сезон при апартаментите те достигат средни нива от 1300 евро за кв.м. Най-голям избор на студия в Созопол, има в ценовия диапазон 50- 60 хил. евро. Двустайните апартаменти, се предлагат в много широк диапазон от 50 до 100 хил. евро, но най-масово се предлагат апартаменти на средната цена около 70000 евро. Към Q3 на 2023 средните цени на къщите и вилите надминават 1700 евро за кв.м., като са за период от една година те отбелязват увеличение със средно 200 евро за кв.м.
Средни ценови нива на имотите в община Царево
Ако отидем още по на юг, Царево и Лозенец са две от местата, които са притегателни центрове за купувачите на ваканционни имоти. За района на Царево в края на лятото апартаментите се предлагаха на средна цена 1100 евро за кв.м., докато в Лозенец цените гонеха 1400-1500 евро за кв.м. Въпреки високите средни цени на имотите в Лозенец, на пазара все пак могат да се намерят имоти в широк ценови диапазон, като най-масово предлаганите двустайни апартаменти варират между 60 и 200 хил. евро.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Бургас
На годишна база трендът на сделките в АВ Бургас е отрицателен през последните четири тримесечия. За Q1/2023 спадът е с -10%, а за Q2 и Q3 съответно с -30% и -12%. До края на Септември през 2023 година са реализирани общо 5195 сделки, спрямо 6102 сделки за същия период на 2022 година, което е намаление с -17%.
Графика 4: Брой вписани сделки в служба АВ Бургас – продажби 2021/2022/2023 г.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Царево
Най-силно засегнатата община на Черноморието от негативния тренда на пазара е Царево. На фона на много силните 2021 и 2022 г., цифрите показват значително понижение на сделките през трите периода (до края на Септември) на 2023 г., като то съответно е с -44% за Q1, с -58% за Q2 и с -44% зa Q3. Oт 1171 вписани сделки за деветмесечието на 2022 г., броят на сделките за същия период на 2023 г. намаляват на 786 – което е спад с цели -49%.
Графика 5: Брой вписани сделки в служба АВ Царево – продажби 2021/2022/2023 г.
Анализ на пазара на планински имоти през Q3 на 2023 г.
Въпреки значително по-достъпните цени на планинските имоти, негативния тренд на пазара не подмина и тези райони. И в трите основни планински дестинации – Банско, Боровец и Пампорово, се отчита понижение на сделките, като най-силно засегната е община Самоков, където за периода до Януари-Октомври, на годишна база понижението е с цели -29%.
Банско
Като един от най-популярните ски курорти в България, Банско предлага най-голям избор от ваканционни имоти за продажба. Към Q3/2023 цените на апартаменти достигнаха средни нива от 850 евро за кв.м., като увеличението за една година представлява средно около 50 евро за кв.м., спрямо ръст от почти 200 евро за кв.м., за периода 2021-2022 г. Забелязва се забавяне в ръста на цените, което най-вероятно е продиктувано от отдръпването на купувачите от пазара. Студията масово се предлагат на средна цена около 30 хил. евро., а двустайните апартаменти между 50 и 60 хил. евро.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Разлог
Първото тримесечие на 2023 в агенцията по вписванията на Разлог са отчетени 11% в броя на сделките, но през второто тримесечие нещата се променят и е отчетен спад с -3%. Доста по-сериозен спад е отчетен през третото тримесечие -52%. На годишна база спадът за периода Януари-Октомври е -11%.
Графика 6: Брой вписани сделки в служба АВ Разлог – продажби 2021/2022/2023 г.
Боровец
В курорта Боровец, където изборът на ваканционни имоти е значително по-малък, цените на апартаментите се задържат около 1300 евро за кв.м., а при къщите се наблюдава лек спад до 1800 евро за кв.м. при положение, че средната офертна цена на подобен тип имоти през 2022 г. беше около 2200 евро.
Статистически данни за брой вписани сделки в АВ Самоков
Броят на сделките в АВ Самоков, към която се отнася Боровец, също намалят през трите тримесечия на 2023 г. През Q1 спадът е с -9%. През Q2 спадът на сделките е по-голям -50%, а през Q3 с -23%. И така на годишна база намалението на сделките до Октомври 2023 г., спрямо същия период на 2022 г., е с цели -29%, което е най-сериозния срив спрямо другите два планински района.
Графика 7: Брой вписани сделки в служба АВ Самоков – продажби 2021/2022/2023 г.
Пампорово
Пампорово е планинския курорт, в който има по-малко търсене, но и по-малко предлагане на ваканционни имоти. Това до някъде обуславя и по-ниските цени на имотите, които варират средно около 750 евро за кв.м. Най-голям разбира се е изборът на двустайни апартаменти, които се продават в диапазона 30 – 60 хил. евро. Изборът на студия в Пампорово е по-оскъден, но затова пък, те се предлагат за продажба на едни от най-ниските цени на пазара – под 600 евро за кв.м.
Тази статия е с чисто информационна цел и не представлява препоръка за покупко-продажба на недвижим имот. Всички „материали“ (включително снимки, графики, текстове), са собственост на нашата компания, поради което са защитени от Закона за авторското право на Република България. При копиране на „материали“ се прилагат общите правила и условията за ползване.